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大V观点:房租不会形成上涨趋势 核心城市房地产具投资潜力

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?大V看法:房租不会形成上涨趋势 核心城市房产具资金投入潜力

1、 李迅雷:房租不会形成上涨趋势

李迅雷觉得:国内的租售比长期偏低的现象是非常难持续下去的,因此,房租上涨其实是对租售比偏低的一种修复方法。但通过房租上涨来修复不适当的租售比是一种方法,但房租并不具备长期上涨的趋势,以下试图从三种可能的情形来讨论房租的将来趋势及其他问题。

1)第一,房租变化是受供应求购关系决定的,因为管制较少,房租市场比土地市场愈加市场化。就短期而言,遭到限购限贷、严控房价等政策影响,房产买卖市场已经趋向清淡,但资本一直逐利的,房产市场上的巨额资本试图通过出租市场来获利,故炒高房租的行为可以理解。但从中长期的正常状况看,假如出现人口净流入数目超越可租房数目的净增,则房租可能出现上涨。但从2015年开始,中国的流动人口数目在持续降低,故大多数城市净迁徙人口为负,但可供出租的房源应该还在增加。北京和上海都是国家严控人口流入的超大城市,因此,从需要这一层面看,房租好像也缺少上涨的基础。所以,从供需关系的角度看,基本面并不支持房租上涨成为趋势。

房租“上涨”与股价下跌可否归属同一个逻辑?

2)第二,房租/房价的变化与利率之间应该存在肯定有关性,如预期将来利率上行的话,那样,租售比也大概上涨。近期不少人担心出现通胀,一旦通胀,利率就会上行,这是房租上涨的原因?但为什么不是房价下跌呢,如此租售比同样会提升。

联系到年初以来股市出现了大幅下跌,其逻辑不是由于上市企业的基本面问题,由于盈利增速仍在提高;应该更不是当下的利率问题,由于最近银行间市场利率还是往下走的。既然不是前两者,那就是对将来利率上行的担心了。

将来利率上行的逻辑是什么呢?至少有三条线索来支持将来利率上行:人民币大幅贬值、通胀和经济危机。因此,因为资金投入者对将来预期偏悲观,使得股票风险溢价提升,致使股价下跌,而股价下跌会使得股市的估值水平进一步下移。

对于楼市而言,也面临同样的估值重压:假设租售比为2%,则对应50倍市盈率,而现在上海股票的平均市盈率大约为13倍,深圳23倍,深沪股市市盈率中位数为30倍。因此,楼市的租售比可能也面临上调重压,或者租金上涨,或者房价下跌,使得房租“相对上涨”。

3)第三,将来经济增速下行会致使企业盈利增速的下行。二战之后,经济成功转型的两个国家都出目前东亚,日本和韩国。它们都是在低债务背景下达成了转型,成为高收人国家。中国正在转型中,但不幸的是,债务水平已经非常高了,人口也老龄化了,所谓的未富先老和未富先债。记得1998年发生东南亚金融危机的时候,中国靠基建资金投入来扩大内需,让中国经济“一枝独秀”(官方表述),但同时政府的债务率首次大幅上升;2009年美国次贷危机后,中国大搞“铁公基”,引领全球经济走出危机,但债务率第三大幅上升。

2016年欧美经济回升,带动新兴经济体经济增长,大多数新兴市场的股市都跟随成熟市场,但国内经济虽然也有所走稳,但靠的依旧是负债,因此股市表现非常差,反映了大家对将来经济增长前景的预期不佳。

因此,从以后50年看,中国经济要像日韩那样鲤鱼跳龙门的机会几乎就没了。国家把以后三年确定为去杠杆和防范风险的攻坚战,因此,以后三年股市和楼市仍将一同面临估值重压。所以,即使以后中国可以幸运地躲过经济危机,但经济减速和利率下行将相伴而行,全国常见意义上出现房租上涨趋势的逻辑还是找不到。

2、 任泽平:新兴经济体的核心城市房产具备较大资金投入潜力

不同经济体房价涨幅差异大:经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变化引起的人口效应、货币提供带来的货币幻觉、住房规范影响的供应求购格局。

1) 1970-2017年23个经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍、每年平均增速平均为6.5%,其中有南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或每年平均增长超越8%,也有德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或每年平均增长低于3.5%。

2) 1970-2017年,23个经济体本币房价每年平均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%,二者有关系数为0.71。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数三部分,再加上影响供应求购格局的住房规范,上述四方面可较好地讲解不同经济体房价长期走势差异。总体来看,大多数经济体本币房价上涨主如果货币现象,但货币超发易滋生房产等资产价格泡沫,极端状况下可能引发经济危机,十次危机九次地产,譬如1990年代日本房产泡沫和2007年美国次贷危机。因为新兴经济体较发达经济体广义货币增长快,因而本币房价涨幅较大。2010-2017年新兴经济体房价每年平均增长5.6%,超越发达经济体3.6%的房价每年平均增速。

3) USD房价涨幅与本币房价涨幅差异明显。假如一国货币紧急超发,本币房价大涨不意味着USD房价大涨,在全球来看不肯定拥有资金投入价值。譬如,南非1970-2017年本币房价涨幅高达85.2倍,但USD房价涨幅仅为3.6倍。总的来看,1970-2017年22个经济体USD房价增长与USDGDP增长的有关系数为0.48;2010-2017年全球48个经济体的有关系数达0.8。USD房价长期走势亦可参照本币房价长期走势做相应的原因分解。

一国内部什么地区房价涨幅最大:人口流入的大都市圈

1)因为人口向大城市及大都市圈集聚,首位城市房价涨幅显著超越全国平均水平。英国伦敦近期50年房价涨幅达106倍,远超英国整体的61倍;法国巴黎市1965-2015年房价上涨32.5倍,明显超越法国整体的22.7倍;美国纽约市1975-2017年房价上涨8.1倍,高于美国整体的5.6倍。日当地价在泡沫破灭前36年上涨82倍,六个核心城市地级涨幅更是高达210倍。

2)在大都市圈内部,核心地区房价涨幅显著高于其他区域。在英国,1995年1月至2018年3月,内伦敦房价上涨6.4倍,大于外伦敦的4.8倍。在法国,1997年4季度至2017年3季度,巴黎市房价涨幅达2.95倍,明显超越近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍。在美国,1987-2017年,纽约市曼哈顿区、皇后区房价分别上涨2.14、2.22倍,超越纽约市和纽约分区的1.41、1.43倍。在日本,在房价见顶前五年,东京都区部房价上涨2倍,高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。

3)人口流入幅度大的区域,房价涨幅可能更大。目前纽约区域虽仍为美国第一大都会区,但过去近60年人口增幅明显不及洛杉矶区域,因而房价涨幅相对较低。1975-2017年,纽约分区房价上涨9.5倍,明显低于洛杉矶分区的13.9倍。日本东京都因人口持续流入,在地产泡沫破灭后于2006年率先反弹,2006-2016年累计上涨11.7%,居日本之首。

结论:大都市圈房价跑赢印钞机,构建居住导向的中国新住房规范。

1) 从全球视角看,一国房产市场取决于:经济增长、人口变化、货币提供、住房规范。其中前两项是基本面原因;货币超发会致使国内本币房价大涨但不肯定USD房价大涨,即在全球视角下不肯定拥有资金投入价值;住房规范是一国房产市场的政策导向。

2) 房产具备抗通胀属性,能部分推荐经济增长红利;长期来看,全球货币超发是常见现象,广义货币增速多高于名义GDP增长,可以跑赢印钞机的资产不多,在多数国家大都市圈的房产是其中之一。大家在《货币超发与资产价格:中国》研究发现,过去四十年,中国广义货币提供量M2每年平均增速15%,1998-2017年M2增长16倍,从各类资产价格表现看,绝大多数的工业品、大宗产品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输,只有少数一二线地价房价、医疗教育等服务类商品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。

3) 从全球资产配置角度看,一些经济增长潜力大的新兴经济体、尤其是其核心城市房产具备较大资金投入潜力。

4) 构建居住导向的中国新住房规范。包括推行新增常住人口与土地提供挂钩;维持货币政策和房产金融政策长期稳定;从开发商为主转变为政府、开发商、出租中介公司、长租公司等多方供给,丰富提供主体;推进房产税改革,抑制投机型需要。

(出处:李迅雷 任泽平)

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